NOVETATS!! CANVIS AMB LA LLEI DE LLOGUER I HABITATGE

24 de desembre de 2018|PROPIETAT HORITZONTAL

Des del passat dia 19 de desembre de. 2018, va entrar en vigor Real Decreto-

ley 21/2018, de 14 de desembre, de mesures urgents en matèria de habitatge

lloguer, d'entre les quals destaquen les següents novetats:

CONTRACTES DE LLOGUER AMB EL TERMINI MÉS AMPLI. S'amplia el termini

de 3 fins a 5 anys. Es reforma la Llei 29/1994, de 24 de novembre,

d'arrendaments urbans (LAU), introduint les següents modificacions que

afecten els contractes del lloguer:

-S'amplia el termini de pròrroga obligatòria dels contractes d'arrendament

d'habitatge de 3 a 5 anys (o 7 anys si l'arrendador és persona jurídica). És a

dir, augmenta el termini legal mínim en què l'inquilí pot romandre en

l'habitatge arrendat.

-S'allarga el termini de pròrroga tàcita d'1 a 3 anys. Es tracta del termini

temporal pel qual s'amplia el contracte una vegada transcorregut el període

de pròrroga obligatòria, en el cas que l'arrendador o l'arrendatari no

manifestin la seva voluntat de no renovar-lo.

AVALS LIMITATS. En el moment de la signatura del contracte, l'arrendador no

podrà exigir al nou inquilí un aval, al marge de la fiança, que excedeixi en dos

mesos la renda mensual de lloguer llevat que es tracti de contractes de llarga

durada. En aquests sí que podran pactar garanties addicionals. Es limiten així

les exigències, freqüentment abusives, que molts propietaris demanen de

manera addicional al mes de fiança.

DESPESES DEL CONTRACTE D'ARRENDAMENT. L'arrendador es farà càrrec de

les despeses de gestió immobiliària i de formalització del contracte, ja sigui

persona física o jurídica (una empresa o societat). Actualment els que van a

una agència immobiliària a cercar casa de lloguer han abonar-li una

mensualitat en concepte d'honoraris, una quantitat de la que a partir d'ara

s'haurà de fer càrrec l'arrendador. Així mateix, es facilita l'adopció d'acords

entre el propietari i el llogater per a la renovació o millora de l'habitatge en

el transcurs d'un mateix contracte, sense esperar, com fins ara, al fet que

finalitzi.

DESCOMPTES FISCALS. A l'àrea fiscal, el paquet de mesures aprovades pel

Govern estableix l'exempció de l'impost sobre transmissions patrimonials i

actes jurídics documentats (AJD) a la subscripció de contractes d'arrendament

d'habitatge per a ús estable i permanent, per tal de reduir les càrregues

fiscals que comporta el mercat del lloguer.

El decret també retoca la Llei Reguladora de les Hisendes Locals per modificar

l'Impost sobre Béns Immobles (IBI) encara que en dos supòsits molt limitats:

-Quan l'arrendador sigui un ens públic es podrà eximir a l'inquilí del

pagament d'aquest impost. És a dir, s'elimina l'obligació de repercutir aquest

tribut a l'arrendatari en un lloguer social d'habitatge per part

d'Administracions i es permet als ajuntaments amb superàvit destinar a

promoure el seu parc d'habitatge públic i poder establir una bonificació de

fins al 95% en la quota de l'IBI per als habitatges subjectes a lloguer a preu

limitat.

-Així mateix, introdueix en la Llei Reguladora d'Hisendes Locals la

definició d'immoble d'ús residencial desocupat amb caràcter permanent

perquè els ajuntaments puguin aplicar el recàrrec de l'IBI que es va establir el

2002.

PISOS TURÍSTICS. Els lloguers turístics surten de la LAU i es regularan com una

activitat econòmica. Per frenar l'avanç del lloguer turístic en determinades

ciutats molt pressionades per això, el Reial decret modifica la Llei sobre

Propietat Horitzontal permetent a les comunitats de veïns limitar o vetar

aquest tipus d'arrendaments a l'edifici, sempre que li donin suport tres

cinquenes parts dels propietaris. Una mesura que, només s'aplicarà a nous

pisos turístics i no als ja existents perquè "no té caràcter retroactiu".

DESNONAMENTS DE PERSONES VULNERABLES. El decret, inclou canvis en la

Llei d'Enjudiciament Civil perquè es paralitzin els desnonaments fins que es

trobi una alternativa habitacional en els casos que afectin a persones o

famílies vulnerables.

Aquest tipus de desnonaments estan creixent el 5% anualment i en el tercer

trimestre d'aquest any han suposat el 65% del total, conseqüència de que el

42% de les llars destinen més del 40% de la seva renda al lloguer, una xifra 17

punts per sobre de la mitjana de la UE.

Per lluitar contra aquesta situació, el Govern modifica la Llei d'Enjudiciament

Civil, a fi de millorar la coordinació entre els òrgans judicials i els serveis

socials competents i facilitar l'adopció de mesures per atendre els casos de les

famílies de menor capacitat econòmica, vulnerabilitat social o amb més

càrregues familiars, a través de l'establiment d'uns tràmits i terminis que

ofereixen més seguretat jurídica tant a inquilins com a propietaris.

En concret, en aquests casos els jutges han de notificar els inicis dels

processos de desnonament als serveis socials. Aquests emetran un informe i,

si alerten que les persones que van a ser expulsades de la seva llar es troben

en situació de vulnerabilitat, s'obrirà una pròrroga d'un mes (o de dos quan és

una persona jurídica la qual sol·licita el llançament) per buscar una solució.

OBRES DE MILLORA EDIFICIS ANTICS. A fi d'estimular la realització d'obres

d'adaptació o millora de l'accessibilitat, es modifica la Llei 49/1960, de 21 de

juliol, sobre propietat horitzontal per augmentar, en un termini de tres anys,

al 10 per cent el fons de reserva de les comunitats de propietaris, i establir la

possibilitat que es destini a la realització d'obres en matèria d'accessibilitat,

en un context demogràfic, en què cada vegada hi ha més persones en situació

de mobilitat reduïda que troben greument limitats els seus drets per la

existència de barreres físiques en els seus edificis.

Així mateix, s'estableix l'obligatorietat de les obres d'accessibilitat establertes

legalment quan els ajuts públics a les que la comunitat pugui tenir accés

arribin al 75 per cent de l'import de les mateixes.